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北海樓市解析:置業正當時
作者:林師義 2019-08-28 16:50 來源:易購房
[提要] 現在不買房,未來徒悲傷。

2017年4月19日,國家領導人來到北海,視察一圈之後,對北海提出了“打造好向海經濟,寫好新世紀海上絲綢之路新篇章”的要求。

 

從那時起,北海的樓市進入了全國人的視野,房價飛速上漲,大有趕超一二線城市的節奏,北海市政府不得不頻頻出台調控措施。

 

但是,我們稍微回顧一下北海樓市曆史就會發現,這個小城的房價一旦上漲,又豈是那麼容易降下來的。

 

一、總體向上的樓市

 

從房地産泡沫發生後到爛尾樓全面改造的這段時期内,也就是2006年之前,北海的房價一直都處于很低的價格,多在1字頭掙紮,最高也不過是1980元的單價。

 

2007年是一個轉折點,因為從2006年開始,北海基本盤活了市内的閑置爛尾樓,樓市煥發了新春。由于對爛尾樓的購買和出售給予極大的優惠,炒房客和開發商開始大量進入北海,房價由此走高,不少樓盤價格越過2字頭,沖擊3字頭。

 

這一年的3月至5月,北海新建商品住房價格漲幅很大,分别達13.7%、23.6%和15.1%,連續3個月位居全國首位。

 

在2008年四萬億救市的刺激下,2009年,北海樓市被真正點燃了,房價突破4字頭,沖向5字頭。此後,在2010年,北海的房價就在4500到5000左右徘徊,沒有再回落到以前的價格。

 北海十年房價走勢圖,來源:中國房價行情網

北海十年房價走勢圖,來源:中國房價行情網


2011年到2016年這段時期内,北海房價雖然時有下跌,但是跌幅并不大,總體來看,依舊是呈上漲的趨勢。

 

直到2017年,北海的樓市再一次被點燃。

 

經過了将近十年的高速發展期,中國各大城市的房價都漲出了新高度,炒房者也不得不開始尋找新的價值窪地。

 

也就是在2017年,他們發現竟然四千多的價格就能在北海買到好房子,于是,引發了轟動,不少人“成群結隊”來團購,那些人買房就像買大白菜,整層整層地買,整棟整棟地買。

 

尤其是2017年4月份,國家領導人在北海視察,對北海的一番囑托,引得各路資本湧入北海,大項目陸續進入北海,自然也吸引了精明的炒房者,北海房價一路飙升。

 北海房價分布圖

北海房價分布圖 


一直到如今,北海的房産都是一塊香饽饽,引得衆人競折腰,北海的房價也出現了海景房過萬、非海景房近萬的高價,要知道,這可是一個地級市啊!

 

不過細想起來,如此規模盛大的樓市狂歡,僅僅是因為炒房者的到來嗎?

 

二、非一般的北海

 

北海市,在我國的戰略規劃中,具有很高的地位。

 

這緣于它獨特的地理區位。

 

它是我國西部唯一一座沿海開放城市,是古代“海上絲綢之路”重要的始發港口,地處華南經濟圈、西南經濟圈和東盟經濟圈的結合部,是中國西部唯一同時擁有深水海港、全天候機場、高速鐵路和高速公路的城市,最主要的是它還是中越海上邊境港口城市,對于發展國際貿易也有重要作用。

 

簡單點說就是,北海對于我國與西南甚至東南亞的經貿互通具有重大意義。

 

這麼重要的一個角色,國家會允許它一直平庸嗎?不會。

 北部灣經濟區的地理位置

北部灣經濟區的地理位置


2006年,國家将南甯、北海、欽州、防城港、玉林、崇左整合起來,建立北部灣經濟區,這是北海的第一次大機遇。

 

2018年,《北部灣城市群發展規劃廣西實施方案》出台,同年8月,《北海市向海經濟發展規劃》通過評審,北海開始全面走向“向海經濟”,這是北海的第二次大機遇。

 

2019年,西部陸海新通道總體規劃出台,在總規劃中,三條主通道都彙聚北部灣出海口,而已經成為了北部灣經濟區中心城市的北海,再一次迎來了第三次大機遇。

 “西部陸海新通道”

“西部陸海新通道”


另外,一帶一路的國家戰略和海洋強國戰略,都把北海推向新時期改革開放的前沿,北海成為了“一帶一路”重要海上門戶,甚至可以說,北海興,則北部灣興。

 

三、良好的前景

 

北海房産的投資前景到底如何,我們從人口、旅遊、經濟三個方面來看。

 

一、人口

 

業内有一句話:短期看政策、中期看土地、長期看人口。

 

我國城市的特點是,人越多房價就越高。

 

從2008年到2018年,北海人口總數呈遞增的趨勢,根據《北海市城市總體規劃(2013-2030年)》,北海規劃近期(2020年)市域總人口為240 萬人,遠期(2030年)總人口為320 萬人。

 北海人口變化

北海人口變化


目前北海常住人口有多少呢?176萬左右。得益于北海這幾年的大項目相繼落地,單是2019年上半年新簽約的投資額500萬以上的項目就高達111個,産業發展會吸引人口流入,可以預見,未來北海人口會迎來大幅的上升。

 

據環球時報網絡版的刊文,北海2006-2020年人口平均增長速度為10.58%,位列全球第一。

 

人口的劇增,對住宅的需求也會劇增,這就是一個機遇!

 

二、旅遊

 

看看三亞就會發現,雖不是工業和金融城市,但僅靠旅遊,房價就能如此之高了。

 

同樣,北海的旅遊業也很強勁。得益于良好的地理環境,北海具有不輸于海南的濱海風情和宜居氣候,北海也已經連續10年入選“中國最宜居城市”,近年來更是成為許多北方人養老過冬的熱門城市。

 北海濱海旅遊

北海濱海旅遊


另外,北海從2017年開始,就成為廣西首個實現跨省異地就醫直接結算的地級市,這也給廣大北方養老人群帶來了極大的便利。

 

如此一來,旅遊業更興了。

 

今年1—6月,北海接待國内遊客2424.41萬人次,同比增長32.04%,實現國内旅遊消費335.67億元,同比增長36.64%。截止6月30日,北海機場旅客吞吐量高達1377844人次。

 

很顯然,北海正在成為繼海南之後,旅遊養老地産的新興城市。

 

三、經濟

 

經濟和房價很多時候是相輔相成的關系,經濟越好,房價就可能越高,因為購買力充足。

 

北海的經濟也已步入正軌,逐漸上升。

 

2018年,北海市生産總值達到了1213億元,要知道,35年前的北海GDP僅有1.3億元,到了2018年,就翻了933倍之多,而北海也成為全國14個沿海城市中進步最快的城市,2015、2017年增速更是全廣西首位。

 

經濟的上升,會作用于居民的購買力上。今年上半年,北海市财政收入累計完成139.71億元,居民人均可支配收入18627元,同比增長8.2%。

 

這就意味着,北海的人均GDP很高,有足夠的購買力來支撐房價。

 

四、置業正當時

 

但凡一個地區有了重大規劃,尤其是國家級規劃,最後都會在樓市上得到具象的體現。

 

最明顯的體現就是,房價要漲。

 

身披多個光環的北海,也不會例外。

 

今年二季度,北海樓市整體升溫明顯,供需兩旺,與一季度相比,不管是土地還是商品房,成交均處于上漲的态勢。

 

由于上半年北海市并未出台嚴苛的調整政策,2019年7月,北海新房房價環比連漲18個月,近年來的新建商品房價格上漲幅度更是連續位居全國70個重點調查城市首位。

 北海房價走勢圖

北海房價走勢圖


與之相呼應的,是上半年北海土地成交再創新高,創下北海土地交易11年來的最高紀錄,而新增的商品房也達到了環比增長41.94%的高度。

 

為了保證更多的土地供應,北海增加了10億專項債券來收儲盤活土地,各個區域都在忙着征地搬遷,目前清場移交的土地,相當于前幾年征地量的總和。

 

在2019年,北海進入全國外貿城市100強,與雄安一起入選"中國最具投資潛力城市",這座濱海小城正在迎來火速發力的時期。

 

相對健康穩妥的房價、經濟穩健發展、龐大的産業群、人口基數不斷增長、高中低層次人群分布均勻等,正是有了這些因素的存在,足以支撐北海樓市未來五到十年的發展。




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